На рынок аренды Риги приходят новые арендаторы; спрос на компактное жилье толкает цены вверх
Рынок аренды жилья в Риге сохраняет устойчивость, несмотря на внешние экономические и геополитические факторы, такие, как военный конфликт в Иране. Однако внутри сегмента происходят заметные структурные изменения. Эксперты отмечают рост спроса на небольшие квартиры, изменение состава арендаторов и ожидаемое сезонное повышение цен уже будущим летом.
Ниже приводим комментарий руководителя группы компаний по аренде недвижимости KA Invest Group Алексея Кашкарова.
Среди арендаторов – молодежь и иностранцы
За последние два года структура арендаторов в центре Риги не претерпела резких изменений, однако усилился важный тренд — на рынок активно выходит молодежь. Все больше жителей в возрасте 18–20 лет начинают жить отдельно, формируя дополнительный спрос на доступное жилье, рассказывает руководитель группы компаний по аренде недвижимости KA Invest Group Алексей Кашкаров.
Сохраняется и стабильный интерес со стороны иностранных арендаторов. Наиболее заметную долю на протяжении нескольких лет занимают граждане Индии, за которыми следуют выходцы из Пакистана, Бангладеш и Шри-Ланки. Значительным остается присутствие арендаторов из Украины, причем их поток не сокращался даже в зимние месяцы, что эксперты связывают с ударами по энергетической инфраструктуре и перебоями с электричеством на их родине. Также традиционно активны студенты из Узбекистана, а в последний год на рынке стали чаще появляться молодые арендаторы из Азербайджана. При этом речь идет преимущественно о сегментах эконом и комфорт-класса, тогда как рынок более дорогого жилья остается вне этой динамики.
Геополитика ограниченно, но влияет
Текущая геополитическая ситуация, включая напряженность вокруг Ирана, пока не оказывает прямого влияния на рынок аренды в Латвии. Эксперты не фиксируют признаков возможного массового притока беженцев, поскольку конфликт на данном этапе не затрагивает значительные слои гражданского населения.
“Даже в случае ухудшения ситуации вероятность влияния на латвийский рынок оценивается как низкая. Восточная Европа традиционно не является основным направлением миграции, а беженцы, как правило, выбирают страны с уже сформированными диаспорами. В Латвии значительной иранской общины нет, что дополнительно снижает потенциальное давление на рынок аренды”, – поясняет Алексей Кашкаров.
Коммунальные платежи и спрос на квадратные метры
Начало года обозначило еще один важный фактор — рост коммунальных платежей. Январь и февраль стали рекордными по температуре за последние 15 лет, что напрямую отразилось на счетах за отопление.
Как отмечает глава Ka Invest, подобная ситуация уже наблюдалась в период энергетического кризиса 2021–2022 годов, когда рост цен на газ привел к изменению поведения арендаторов. Тогда спрос сместился в сторону более компактного жилья: наиболее востребованными стали двухкомнатные квартиры площадью до 40–45 квадратных метров и небольшие однокомнатные студии. Более крупные квартиры, а также просторные студии, напротив, сдавались значительно хуже.
Логика арендаторов остается прежней: при росте коммунальных расходов избыточная площадь перестает быть преимуществом. Дополнительное влияние оказывает демографический фактор — семьи становятся меньше, а молодые люди раньше начинают самостоятельную жизнь, что снижает потребность в больших квартирах.
Демография и новая модель потребления
Сокращение среднего размера домохозяйств становится устойчивой тенденцией, характерной для развитых стран. Индивидуализация образа жизни, более поздние браки и снижение рождаемости постепенно трансформируют структуру спроса на рынке недвижимости, усиливая интерес к компактным и функциональным форматам жилья.
Аналогичные процессы наблюдаются и в других странах. В частности, в Японии уже сформировалась инфраструктура, ориентированная на одиночное потребление: в городах появляются рестораны с индивидуальными столами и перегородками, караоке-кабинки для одного человека, компактные жилые пространства и сервисы, рассчитанные на людей, ведущих самостоятельный образ жизни. Это отражает общий сдвиг в сторону персонализированного комфорта и минимальной зависимости от семьи или группы. На рынке жилья эта логика выражается в устойчивом спросе на небольшие квартиры и студии.
Прогноз: возможен летний рост цен
“Эксперты ожидают, что уже в ближайшие месяцы рынок вновь войдет в фазу сезонного роста. Наиболее активный период традиционно приходится на июль, август и начало сентября, когда увеличивается спрос со стороны студентов и молодых арендаторов, а также на летнее арендное жилье (дачи, дома у побережья)”, – добавляет Алексей Кашкаров.
Основное давление на цены будет сосредоточено в сегменте однокомнатных квартир и студий, особенно в центре города и районах с развитой транспортной инфраструктурой. Уже сейчас фиксируется рост цен по сравнению с прошлым годом: если в 2024 году предложения в центре начинались от 250 евро, то сегодня минимальный уровень составляет 280–300 евро, что соответствует увеличению примерно на 10-20%.
В сегменте более просторного жилья значительного роста не ожидается. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры, по оценкам экспертов, останутся стабильными или продемонстрируют лишь умеренное повышение.
Рекомендации арендаторам
На фоне ожидаемого роста спроса эксперты рекомендуют арендаторам, особенно тем, кто ищет жильё для студентов, не откладывать поиск до августа или сентября. В июле рынок остается более сбалансированным: предложение шире, конкуренция ниже, а выбор действительно большой. Квартиры предлагаются хорошие — студенты уже выехали, а новые еще не приехали, поэтому у арендаторов есть время для маневра и возможность выбирать как по цене, так и по качеству.
“К концу лета ситуация традиционно обостряется: количество доступных вариантов сокращается, а арендаторы все чаще вынуждены выбирать из ограниченного числа предложений. В отдельные периоды возможен даже дефицит качественного жилья — выбор становится заметно уже. Просмотры квартир проходят в высоком темпе: на один объект может приходиться по 3–5 потенциальных арендаторов в день. Этот год может стать рекордным по числу студентов, поскольку поколение 2007–2008 годов рождения, отличавшееся высокой рождаемостью, сейчас как раз поступает в вузы”, – резюмирует руководитель Ka Invest.
О группе компаний KA Invest Group
KA Invest Group объединяет ряд компаний, крупнейшими из которых являются KA Management и KA Invest Group. Основное направление деятельности компаний, входящих в группу, – аренда жилых и коммерческих помещений, а также управление и обслуживание недвижимости. В основном арендный портфель в жилом сегменте составляют одно- и двухкомнатные квартиры, часто студийного типа, расположенные в отреставрированных исторических зданиях с новыми и современными инженерными коммуникациями.
В целом в арендном предложении и управлении KA Invest Group находится около 400 квартир комфорт- и экономкласса в Риге – по адресам: Lastādijas iela 39, Ezera iela 18, Avotu iela 76, Bruņinieku iela 115, Viļānu iela 7 и Hāpsalas iela 12, а также восемь коммерческих помещений в центре города.
Владельцем и руководителем группы компаний является предприниматель из Израиля Алексей Кашкаров, обладающий более чем 15-летним международным опытом работы в сфере арендной недвижимости в Израиле. В Латвии Алексей Кашкаров начал свою деятельность в 2010 году. Клиентами KA Invest Group в Латвии являются местные арендаторы с средним и низким уровнем доходов.
Ниже приводим комментарий руководителя группы компаний по аренде недвижимости KA Invest Group Алексея Кашкарова.
Среди арендаторов – молодежь и иностранцы
За последние два года структура арендаторов в центре Риги не претерпела резких изменений, однако усилился важный тренд — на рынок активно выходит молодежь. Все больше жителей в возрасте 18–20 лет начинают жить отдельно, формируя дополнительный спрос на доступное жилье, рассказывает руководитель группы компаний по аренде недвижимости KA Invest Group Алексей Кашкаров.
Сохраняется и стабильный интерес со стороны иностранных арендаторов. Наиболее заметную долю на протяжении нескольких лет занимают граждане Индии, за которыми следуют выходцы из Пакистана, Бангладеш и Шри-Ланки. Значительным остается присутствие арендаторов из Украины, причем их поток не сокращался даже в зимние месяцы, что эксперты связывают с ударами по энергетической инфраструктуре и перебоями с электричеством на их родине. Также традиционно активны студенты из Узбекистана, а в последний год на рынке стали чаще появляться молодые арендаторы из Азербайджана. При этом речь идет преимущественно о сегментах эконом и комфорт-класса, тогда как рынок более дорогого жилья остается вне этой динамики.
Геополитика ограниченно, но влияет
Текущая геополитическая ситуация, включая напряженность вокруг Ирана, пока не оказывает прямого влияния на рынок аренды в Латвии. Эксперты не фиксируют признаков возможного массового притока беженцев, поскольку конфликт на данном этапе не затрагивает значительные слои гражданского населения.
“Даже в случае ухудшения ситуации вероятность влияния на латвийский рынок оценивается как низкая. Восточная Европа традиционно не является основным направлением миграции, а беженцы, как правило, выбирают страны с уже сформированными диаспорами. В Латвии значительной иранской общины нет, что дополнительно снижает потенциальное давление на рынок аренды”, – поясняет Алексей Кашкаров.
Коммунальные платежи и спрос на квадратные метры
Начало года обозначило еще один важный фактор — рост коммунальных платежей. Январь и февраль стали рекордными по температуре за последние 15 лет, что напрямую отразилось на счетах за отопление.
Как отмечает глава Ka Invest, подобная ситуация уже наблюдалась в период энергетического кризиса 2021–2022 годов, когда рост цен на газ привел к изменению поведения арендаторов. Тогда спрос сместился в сторону более компактного жилья: наиболее востребованными стали двухкомнатные квартиры площадью до 40–45 квадратных метров и небольшие однокомнатные студии. Более крупные квартиры, а также просторные студии, напротив, сдавались значительно хуже.
Логика арендаторов остается прежней: при росте коммунальных расходов избыточная площадь перестает быть преимуществом. Дополнительное влияние оказывает демографический фактор — семьи становятся меньше, а молодые люди раньше начинают самостоятельную жизнь, что снижает потребность в больших квартирах.
Демография и новая модель потребления
Сокращение среднего размера домохозяйств становится устойчивой тенденцией, характерной для развитых стран. Индивидуализация образа жизни, более поздние браки и снижение рождаемости постепенно трансформируют структуру спроса на рынке недвижимости, усиливая интерес к компактным и функциональным форматам жилья.
Аналогичные процессы наблюдаются и в других странах. В частности, в Японии уже сформировалась инфраструктура, ориентированная на одиночное потребление: в городах появляются рестораны с индивидуальными столами и перегородками, караоке-кабинки для одного человека, компактные жилые пространства и сервисы, рассчитанные на людей, ведущих самостоятельный образ жизни. Это отражает общий сдвиг в сторону персонализированного комфорта и минимальной зависимости от семьи или группы. На рынке жилья эта логика выражается в устойчивом спросе на небольшие квартиры и студии.
Прогноз: возможен летний рост цен
“Эксперты ожидают, что уже в ближайшие месяцы рынок вновь войдет в фазу сезонного роста. Наиболее активный период традиционно приходится на июль, август и начало сентября, когда увеличивается спрос со стороны студентов и молодых арендаторов, а также на летнее арендное жилье (дачи, дома у побережья)”, – добавляет Алексей Кашкаров.
Основное давление на цены будет сосредоточено в сегменте однокомнатных квартир и студий, особенно в центре города и районах с развитой транспортной инфраструктурой. Уже сейчас фиксируется рост цен по сравнению с прошлым годом: если в 2024 году предложения в центре начинались от 250 евро, то сегодня минимальный уровень составляет 280–300 евро, что соответствует увеличению примерно на 10-20%.
В сегменте более просторного жилья значительного роста не ожидается. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры, по оценкам экспертов, останутся стабильными или продемонстрируют лишь умеренное повышение.
Рекомендации арендаторам
На фоне ожидаемого роста спроса эксперты рекомендуют арендаторам, особенно тем, кто ищет жильё для студентов, не откладывать поиск до августа или сентября. В июле рынок остается более сбалансированным: предложение шире, конкуренция ниже, а выбор действительно большой. Квартиры предлагаются хорошие — студенты уже выехали, а новые еще не приехали, поэтому у арендаторов есть время для маневра и возможность выбирать как по цене, так и по качеству.
“К концу лета ситуация традиционно обостряется: количество доступных вариантов сокращается, а арендаторы все чаще вынуждены выбирать из ограниченного числа предложений. В отдельные периоды возможен даже дефицит качественного жилья — выбор становится заметно уже. Просмотры квартир проходят в высоком темпе: на один объект может приходиться по 3–5 потенциальных арендаторов в день. Этот год может стать рекордным по числу студентов, поскольку поколение 2007–2008 годов рождения, отличавшееся высокой рождаемостью, сейчас как раз поступает в вузы”, – резюмирует руководитель Ka Invest.
О группе компаний KA Invest Group
KA Invest Group объединяет ряд компаний, крупнейшими из которых являются KA Management и KA Invest Group. Основное направление деятельности компаний, входящих в группу, – аренда жилых и коммерческих помещений, а также управление и обслуживание недвижимости. В основном арендный портфель в жилом сегменте составляют одно- и двухкомнатные квартиры, часто студийного типа, расположенные в отреставрированных исторических зданиях с новыми и современными инженерными коммуникациями.
В целом в арендном предложении и управлении KA Invest Group находится около 400 квартир комфорт- и экономкласса в Риге – по адресам: Lastādijas iela 39, Ezera iela 18, Avotu iela 76, Bruņinieku iela 115, Viļānu iela 7 и Hāpsalas iela 12, а также восемь коммерческих помещений в центре города.
Владельцем и руководителем группы компаний является предприниматель из Израиля Алексей Кашкаров, обладающий более чем 15-летним международным опытом работы в сфере арендной недвижимости в Израиле. В Латвии Алексей Кашкаров начал свою деятельность в 2010 году. Клиентами KA Invest Group в Латвии являются местные арендаторы с средним и низким уровнем доходов.