Работа в бюджетном сегменте арендного жилья Риги имеет свои риски. Но это нормальный бизнес, который требует внимательного отношения к процессу поиска арендаторов и контроля за состоянием квартир. Даже в пандемию такие объекты имели высокий показатель заполняемости. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал частный инвестор – гражданин Израиля Алексей Кашкаров, который уже 11 лет развивает экономсегмент арендных квартир Риги и успешно оперирует сотнями таких предложений.

– Инвестировать в недвижимость с целью получения доходов от сдачи в аренду начал в 2005 году еще в Израиле, – вспоминает Алексей Кашкаров. – Покупал квартиры, если нужно – ремонтировал их и отдавал арендаторам. Дела шли довольно хорошо. Получив новый профессиональный опыт, в конце 2008-го – 2009 году задумался о расширении географии бизнеса, занялся изучением зарубежных рынков. До того момента в Латвии никогда не был и особо ничего о ней не знал. Но в силу разразившегося в те годы у вас экономического кризиса имя Латвии в мире было на слуху. Стал читать о вашей стране, попробовал вникнуть в ситуацию. Увидел, насколько с 2007 по 2009 год у вас упали цены на недвижимость. В моём понимании непропорционально глубоко по сравнению с самим экономическим кризисом. Это подразумевало под собой хороший потенциал для будущего восстановления рынка недвижимости.

Разумеется, были и проблемы, глаза на них не закрывал – на то, что в тот период фиксировался высокий уровень безработицы, что люди в поисках лучшей доли уезжали за границу, что не появлялись новые бизнесы, зато вводились новые налоги: тот же налог на недвижимость. Это были негативные моменты, но я верил: лучшие времена придут! Верил потому, что до этого уже пережил один экономический кризис (пусть и менее глубокий, чем у вас) у себя в Израиле, в 2000-2002 годах. Тогда больше других пострадали индустрии высоких технологий, строительства и туризма. Для выхода из кризиса потребовалось пара лет. Подобного сценария я ждал и в Латвии – и в целом не ошибся. Хотя первый латвийский блин (покупка недвижимости) вышел у меня комом. Взяли деревянный дом на 13 квартир в столичном микрорайоне Чиекуркалнс, стали ремонтировать. Его состояние оказалось гораздо хуже, чем предполагали. Когда через год продал этот объект, ничего не заработав, был рад факту расставания с ним (улыбается. – m2)… Более-менее легко принять первую неудачу позволило то, что в те времена покупка в Риге дома на 13 квартир обошлась мне дешевле, чем стоила любая из моих израильских арендных квартир.

– Как формировали свой пакет арендных квартир?

– Первые годы работы акцент делали (у меня появились компаньоны) на участии в аукционах, проводившихся судебными исполнителями. Приобретали дешёвые рижские квартиры и домовладения, многие из которых имели действующие с советских времен договоры аренды. Делали это не для спекулятивных целей. Ни одной покупки тогда не проводили с целью получить имущество, освободить его от жильцов и перепродать. Нас интересовали долгосрочные вложения в арендный бизнес. До сих пор в приобретенных мной домах живут жильцы с 80–90-х годов прошлого века.
С первых своих шагов концентрировались на сегменте квартир экономкласса. Этому есть несколько объяснений, одно из которых прозаичное: для покупки большого количества дорогих квартир не было денег. Это сегодня объём средств, инвестированных нами в рижские квартиры и их ремонт, исчисляется миллионами евро, а тогда начинали с сотни тысяч. Развивались вместе с рынком, набирались опыта, набивали свои шишки.
На первых порах после покупки объектов делали в них условный ремонт, главным было, чтобы люди въезжали, платили и жили. Для получения более качественного, ответственного и платёжеспособного арендатора требовалось улучшать состояние квартир. Повысили свой внутренний стандарт отделки. И хотя формально мы так и остались в сегменте рижского арендного жилья экономкласса, однако внутренне состояние нашего предложения в нём одно из лучших.

– Каким числом квартир оперируете?

– Сегодня в нашем портфеле порядка 450 рижских квартир, стоимость аренды которых колеблется от 125 до 350 евро в месяц, не считая коммунальных платежей. Самые дешевые – небольшие квартиры с печным отоплением и санитарным узлом на лестничной клетке. Самые дорогие – 2-3-комнатные квартиры в исторических домовладениях центра Риги.
Замечу, что даже в пандемию наш показатель заполняемости составлял 96%. Когда только входил в Латвию, многие конкуренты в отношении нас крутили пальцем у виска: мол, нужно на богатых клиентов ориентироваться, а вы тут покупаете какую-то рухлядь. Время всё расставило по своим местам: наша стратегия на спрос со стороны местного населения со средним и небольшим достатком оказалась жизнеспособной. Да и город Рига, надеюсь, от этого только выиграл: прибавилось количество ухоженной недвижимости. За последние два с половиной года мы капитально отремонтировали почти 150 квартир. Плюс около 140 перевели с печного отопления на газовое. У нас пока остаются варианты жилья с печным отоплением, но их доля постоянно снижается. Сегодня это не более 15% всего нашего предложения. Тот арендный продукт, который предлагаем, опишу так: в основном это 1- и 2-комнатные квартиры без мебели в реновированных домах, в которых, как правило, отремонтированы фасады и подъезды, сделана крыша, заменены коммуникации.

– Для более четкого понимания: в каких местах сосредоточено ваше арендное предложение?

– В домовладениях на улице Маскавас, 39, ул. Эзера, 18, ул. Бруниниеку, 115, ул. Авоту, 76, ул. Вилню, 7, ул. Хапсалас, 12, и ул. Лачплеша, 35. Здесь сконцентрирован основной объём управляемых нами квартир.

– Насколько сложно работать в сегменте бюджетного арендного жилья столицы?

– Сложности есть, но мы работы не боимся. Стараемся внимательно подходить к выбору арендаторов: всех подряд не берём, проводим собеседование. Есть свои внутренние стандарты и ограничения. Из-за пандемии увеличились случаи задолженности по платежам, но такая картина наблюдается и в более дорогих сегментах. При всём этом текучка арендаторов у нас небольшая. Ведём мониторинг причин, почему люди съезжают. Случаев, чтобы арендаторы сказали, что прекращают с нами договоры аренды из-за плохих предоставленных им условий для проживания, за последние годы наберутся считанные единицы.

Так как сдаем квартиры без мебели, арендаторы заезжают к нам в основном на долгий срок. Это обеспечивает стабильных арендаторов. Стараемся поддерживать порядок в наших объектах: не реже раза в год делаем обход своего фонда. Тем самым контролируем состояние квартир и узнаем о проблемах жильцов.
Несмотря на то что основная часть арендаторов добросовестно выполняет все условия арендных договоров, у нас, как и в любом бизнесе из сферы услуг, попадаются и недобросовестные клиенты. Из основных проблем могу упомянуть порчу квартир, а также проблемы с платежной дисциплиной. Бывает, попадаются скандальные арендаторы, которые пытаются свои огрехи прикрыть раздуванием шумихи в прессе и жалобами во всевозможные учреждения, зачастую без какого-либо основания. Во всей этой шумихе вокруг владельцев арендного жилья есть одна скрытая сторона, которая многое объясняет. Часть наших постояльцев годами стоят в очереди на получение муниципального жилья. Скандалы позволяют им ускорить продвижение в очереди.
С клиентами, которые исполняют свои договорные обязательства, у нас нормальные и ровные отношения, часто идем навстречу жильцам по различным вопросам. Стараемся по возможности создать им комфортные условия проживания. Мы исполняем свои договорные обязательства. Иначе бы у нас не было 419 действующих договоров аренды. Часть свободных квартир сейчас ремонтируем.

В вопросе увеличения числа принадлежащих нам арендных квартир пока взяли паузу. Стараемся стабилизировать бизнес на нынешнем уровне. Сам я продолжаю верить в нормальные европейские перспективы Латвии и в то, что арендный бизнес наконец-то будет достойно регулироваться государством, как это делается в других странах Европы.