Rīgas īres tirgū ienāk jauni īrnieki; pieprasījums pēc kompakta mājokļa dzen cenas augšup
Rīgas dzīvojamo telpu īres tirgus saglabā stabilitāti, neraugoties uz ārējiem ekonomiskajiem un ģeopolitiskajiem faktoriem, piemēram, militāro konfliktu Irānā. Tomēr segmentā notiek būtiskas strukturālas izmaiņas. Eksperti atzīmē pieaugošu pieprasījumu pēc maziem dzīvokļiem, izmaiņas īrnieku sastāvā un gaidāmo sezonālo cenu kāpumu jau nākamajā vasarā.
Zemāk sniedzam nekustamo īpašumu nomas grupas uzņēmumu KA Invest Group vadītāja Aleksejs Kaškarvova komentāru.
Īrnieku vidū – jaunieši un ārvalstnieki
Pēdējo divu gadu laikā īrnieku struktūra Rīgas centrā nav piedzīvojusi krasas izmaiņas, tomēr ir pastiprinājusies svarīga tendence – tirgū aktīvi ienāk jaunieši. Arvien vairāk iedzīvotāju vecumā no 18 līdz 20 gadiem sāk dzīvot atsevišķi, radot papildu pieprasījumu pēc pieejamiem mājokļiem, stāsta nekustamo īpašumu nomas grupas uzņēmumu KA Invest Group vadītājs Aleksejs Kaškarovs.
Saglabājas arī stabila ārvalstu īrnieku interese. Vairākus gadus visievērojamāko daļu aizņem Indijas pilsoņi, kuriem seko imigranti no Pakistānas, Bangladešas un Šrilankas. Joprojām ir ievērojams īrnieku īpatsvars no Ukrainas, un to plūsma nav samazinājusies pat ziemas mēnešos, ko eksperti saista ar triecieniem enerģētikas infrastruktūrai un elektrības pārtraukumiem viņu dzimtenē. Tradicionāli aktīvi ir arī studenti no Uzbekistānas, un pēdējā gada laikā tirgū arvien biežāk parādās jauni īrnieki no Azerbaidžānas. Tas galvenokārt attiecas uz ekonomiskās un komforta klases segmentiem, savukārt dārgāku mājokļu tirgus paliek ārpus šīs dinamikas.
Ģeopolitika ietekmē ierobežoti, tomēr ietekmē
Pašreizējā ģeopolitiskā situācija, tostarp spriedze ap Irānu, pagaidām tieši neietekmē īres tirgu Latvijā. Eksperti nekonstatē iespējamas masveida bēgļu pieplūduma pazīmes, jo konflikts pašreizējā posmā neskar plašus civiliedzīvotāju slāņus.
"Pat situācijai pasliktinoties, ietekmes iespējamība uz Latvijas tirgu tiek vērtēta kā zema. Austrumeiropa tradicionāli nav galvenais migrācijas virziens, un bēgļi parasti izvēlas valstis ar jau izveidotām diasporām. Latvijā nav ievērojamas Irānas kopienas, kas papildus samazina potenciālo spiedienu uz īres tirgu," skaidro Aleksejs Kaškarovs.
Komunālie maksājumi un pieprasījums pēc kvadrātmetriem
Gada sākums iezīmēja vēl vienu svarīgu faktoru – komunālo maksājumu kāpumu. Janvāris un februāris bija siltākie pēdējo 15 gadu laikā, kas tieši atspoguļojās apkures rēķinos.
Kā atzīmē Ka Invest vadītājs, līdzīga situācija jau bija vērojama 2021.–2022. gada enerģētikas krīzes laikā, kad gāzes cenu kāpums izraisīja īrnieku uzvedības izmaiņas. Toreiz pieprasījums novirzījās uz kompaktākiem mājokļiem: vispieprasītākie kļuva divistabu dzīvokļi līdz 40–45 kvadrātmetru platībā un nelieli vienistabu studijas tipa dzīvokļi. Turpretim lielāki dzīvokļi, kā arī plašas studijas izīrējās ievērojami sliktāk.
Īrnieku loģika paliek nemainīga: pieaugot komunālajiem izdevumiem, liekā platība pārstāj būt priekšrocība. Papildu ietekme ir demogrāfiskajam faktoram – ģimenes kļūst mazākas, un jaunieši agrāk sāk patstāvīgu dzīvi, kas samazina nepieciešamību pēc lieliem dzīvokļiem.
Demogrāfija un jauns patēriņa modelis
Mājsaimniecību vidējā lieluma samazināšanās kļūst par stabilu tendenci, kas raksturīga attīstītajām valstīm. Dzīvesveida individualizācija, vēlākas laulības un dzimstības samazināšanās pamazām pārveido pieprasījuma struktūru nekustamo īpašumu tirgū, pastiprinot interesi par kompaktiem un funkcionāliem mājokļu formātiem.
Līdzīgi procesi vērojami arī citās valstīs. Jo īpaši Japānā jau ir izveidojusies infrastruktūra, kas orientēta uz individuālu patēriņu: pilsētās parādās restorāni ar atsevišķiem galdiem un starpsienām, karaokes kabīnes vienai personai, kompakti dzīvojamie rajoni un pakalpojumi, kas paredzēti cilvēkiem, kuri dzīvo patstāvīgi. Tas atspoguļo vispārēju pāreju uz personalizētu komfortu un minimālu atkarību no ģimenes vai grupas. Mājokļu tirgū šī loģika izpaužas kā stabils pieprasījums pēc maziem dzīvokļiem un studijām.
Prognoze: iespējams vasaras cenu kāpums
"Eksperti prognozē, ka jau tuvākajos mēnešos tirgus atkal nonāks sezonāla kāpuma fāzē. Aktīvākais periods tradicionāli ir jūlijs, augusts un septembra sākums, kad pieaug pieprasījums no studentu un jauno īrnieku puses, kā arī pēc vasaras īres mājokļiem ( vasarnīcām, mājām piekrastē)," piebilst Aleksejs Kaškarovs.
Galvenais spiediens uz cenām būs vērojams vienistabas dzīvokļu un studiju segmentā, īpaši pilsētas centrā un rajonos ar attīstītu transporta infrastruktūru. Jau tagad tiek fiksēts cenu kāpums salīdzinājumā ar pagājušo gadu: ja 2024. gadā piedāvājumi centrā sākās no 250 eiro, tad šodien minimālais līmenis ir 280–300 eiro, kas atbilst aptuveni 10–20% pieaugumam.
Plašāku mājokļu segmentā būtisks kāpums netiek gaidīts. Cenas divu un trīs istabu dzīvokļiem, pēc ekspertu domām, saglabāsies stabilas vai pieaugs tikai mēreni.
Ieteikumi īrniekiem
Ņemot vērā gaidāmo pieprasījuma pieaugumu, eksperti iesaka īrniekiem, īpaši tiem, kuri meklē mājokli studentiem, neatlikt meklēšanu līdz augustam vai septembrim. Jūlijā tirgus ir līdzsvarotāks: piedāvājums ir plašāks, konkurence mazāka, un izvēle patiešām liela. Tiek piedāvāti labi dzīvokļi – studenti jau ir izvākušies, bet jaunie vēl nav ieradušies, tāpēc īrniekiem ir laiks manevrēt un iespēja izvēlēties gan pēc cenas, gan pēc kvalitātes.
"Līdz vasaras beigām situācija tradicionāli kļūst saspringtāka: pieejamo variantu skaits samazinās, un īrnieki arvien biežāk ir spiesti izvēlēties no ierobežota piedāvājumu skaita. Atsevišķos periodos iespējams pat kvalitatīvu mājokļu deficīts – izvēle kļūst manāmi šaurāka. Dzīvokļu apskates notiek augstā tempā: uz vienu objektu var būt 3–5 potenciālie īrnieki dienā. Šis gads var būt rekordliels studentu skaita ziņā, jo 2007.–2008. gada paaudze, kam bija raksturīga augsta dzimstība, tagad tieši iestājas augstskolās," rezumē Ka Invest vadītājs.
Par KA Invest Group uzņēmumu grupu
KA Invest Group apvieno vairākus uzņēmumus, no kuriem lielākie ir KA Management un KA Invest Group. Grupā ietilpstošo uzņēmumu pamatdarbības virzieni ir dzīvojamo un komerctelpu īre, kā arī nekustamā īpašuma pārvaldīšana un apkalpošana. Īres portfeli dzīvojamo telpu segmentā galvenokārt veido vienu un divu istabu dzīvokļi, bieži vien studijas tipa, kas atrodas restaurētās vēsturiskās ēkās ar jaunām un mūsdienīgām inženierkomunikācijām.
Kopumā KA Invest Group īres piedāvājumā un pārvaldībā ir aptuveni 400 komforta un ekonomiskās klases dzīvokļi Rīgā – uz adresēm: Lastādijas iela 39, Ezera iela 18, Avotu iela 76, Bruņinieku iela 115, Viļānu iela 7 un Hāpsalas iela 12, kā arī astoņas komerctelpas pilsētas centrā.
Uzņēmumu grupas īpašnieks un vadītājs ir uzņēmējs no Izraēlas Aleksejs Kaškarovs, kuram ir vairāk nekā 15 gadu starptautiska darba pieredze īres nekustamā īpašuma jomā Izraēlā. Latvijā Aleksejs Kaškarovs savu darbību uzsāka 2010. gadā. KA Invest Group klienti Latvijā ir vietējie īrnieki ar zemiem un vidējiem ienākumiem.
Zemāk sniedzam nekustamo īpašumu nomas grupas uzņēmumu KA Invest Group vadītāja Aleksejs Kaškarvova komentāru.
Īrnieku vidū – jaunieši un ārvalstnieki
Pēdējo divu gadu laikā īrnieku struktūra Rīgas centrā nav piedzīvojusi krasas izmaiņas, tomēr ir pastiprinājusies svarīga tendence – tirgū aktīvi ienāk jaunieši. Arvien vairāk iedzīvotāju vecumā no 18 līdz 20 gadiem sāk dzīvot atsevišķi, radot papildu pieprasījumu pēc pieejamiem mājokļiem, stāsta nekustamo īpašumu nomas grupas uzņēmumu KA Invest Group vadītājs Aleksejs Kaškarovs.
Saglabājas arī stabila ārvalstu īrnieku interese. Vairākus gadus visievērojamāko daļu aizņem Indijas pilsoņi, kuriem seko imigranti no Pakistānas, Bangladešas un Šrilankas. Joprojām ir ievērojams īrnieku īpatsvars no Ukrainas, un to plūsma nav samazinājusies pat ziemas mēnešos, ko eksperti saista ar triecieniem enerģētikas infrastruktūrai un elektrības pārtraukumiem viņu dzimtenē. Tradicionāli aktīvi ir arī studenti no Uzbekistānas, un pēdējā gada laikā tirgū arvien biežāk parādās jauni īrnieki no Azerbaidžānas. Tas galvenokārt attiecas uz ekonomiskās un komforta klases segmentiem, savukārt dārgāku mājokļu tirgus paliek ārpus šīs dinamikas.
Ģeopolitika ietekmē ierobežoti, tomēr ietekmē
Pašreizējā ģeopolitiskā situācija, tostarp spriedze ap Irānu, pagaidām tieši neietekmē īres tirgu Latvijā. Eksperti nekonstatē iespējamas masveida bēgļu pieplūduma pazīmes, jo konflikts pašreizējā posmā neskar plašus civiliedzīvotāju slāņus.
"Pat situācijai pasliktinoties, ietekmes iespējamība uz Latvijas tirgu tiek vērtēta kā zema. Austrumeiropa tradicionāli nav galvenais migrācijas virziens, un bēgļi parasti izvēlas valstis ar jau izveidotām diasporām. Latvijā nav ievērojamas Irānas kopienas, kas papildus samazina potenciālo spiedienu uz īres tirgu," skaidro Aleksejs Kaškarovs.
Komunālie maksājumi un pieprasījums pēc kvadrātmetriem
Gada sākums iezīmēja vēl vienu svarīgu faktoru – komunālo maksājumu kāpumu. Janvāris un februāris bija siltākie pēdējo 15 gadu laikā, kas tieši atspoguļojās apkures rēķinos.
Kā atzīmē Ka Invest vadītājs, līdzīga situācija jau bija vērojama 2021.–2022. gada enerģētikas krīzes laikā, kad gāzes cenu kāpums izraisīja īrnieku uzvedības izmaiņas. Toreiz pieprasījums novirzījās uz kompaktākiem mājokļiem: vispieprasītākie kļuva divistabu dzīvokļi līdz 40–45 kvadrātmetru platībā un nelieli vienistabu studijas tipa dzīvokļi. Turpretim lielāki dzīvokļi, kā arī plašas studijas izīrējās ievērojami sliktāk.
Īrnieku loģika paliek nemainīga: pieaugot komunālajiem izdevumiem, liekā platība pārstāj būt priekšrocība. Papildu ietekme ir demogrāfiskajam faktoram – ģimenes kļūst mazākas, un jaunieši agrāk sāk patstāvīgu dzīvi, kas samazina nepieciešamību pēc lieliem dzīvokļiem.
Demogrāfija un jauns patēriņa modelis
Mājsaimniecību vidējā lieluma samazināšanās kļūst par stabilu tendenci, kas raksturīga attīstītajām valstīm. Dzīvesveida individualizācija, vēlākas laulības un dzimstības samazināšanās pamazām pārveido pieprasījuma struktūru nekustamo īpašumu tirgū, pastiprinot interesi par kompaktiem un funkcionāliem mājokļu formātiem.
Līdzīgi procesi vērojami arī citās valstīs. Jo īpaši Japānā jau ir izveidojusies infrastruktūra, kas orientēta uz individuālu patēriņu: pilsētās parādās restorāni ar atsevišķiem galdiem un starpsienām, karaokes kabīnes vienai personai, kompakti dzīvojamie rajoni un pakalpojumi, kas paredzēti cilvēkiem, kuri dzīvo patstāvīgi. Tas atspoguļo vispārēju pāreju uz personalizētu komfortu un minimālu atkarību no ģimenes vai grupas. Mājokļu tirgū šī loģika izpaužas kā stabils pieprasījums pēc maziem dzīvokļiem un studijām.
Prognoze: iespējams vasaras cenu kāpums
"Eksperti prognozē, ka jau tuvākajos mēnešos tirgus atkal nonāks sezonāla kāpuma fāzē. Aktīvākais periods tradicionāli ir jūlijs, augusts un septembra sākums, kad pieaug pieprasījums no studentu un jauno īrnieku puses, kā arī pēc vasaras īres mājokļiem ( vasarnīcām, mājām piekrastē)," piebilst Aleksejs Kaškarovs.
Galvenais spiediens uz cenām būs vērojams vienistabas dzīvokļu un studiju segmentā, īpaši pilsētas centrā un rajonos ar attīstītu transporta infrastruktūru. Jau tagad tiek fiksēts cenu kāpums salīdzinājumā ar pagājušo gadu: ja 2024. gadā piedāvājumi centrā sākās no 250 eiro, tad šodien minimālais līmenis ir 280–300 eiro, kas atbilst aptuveni 10–20% pieaugumam.
Plašāku mājokļu segmentā būtisks kāpums netiek gaidīts. Cenas divu un trīs istabu dzīvokļiem, pēc ekspertu domām, saglabāsies stabilas vai pieaugs tikai mēreni.
Ieteikumi īrniekiem
Ņemot vērā gaidāmo pieprasījuma pieaugumu, eksperti iesaka īrniekiem, īpaši tiem, kuri meklē mājokli studentiem, neatlikt meklēšanu līdz augustam vai septembrim. Jūlijā tirgus ir līdzsvarotāks: piedāvājums ir plašāks, konkurence mazāka, un izvēle patiešām liela. Tiek piedāvāti labi dzīvokļi – studenti jau ir izvākušies, bet jaunie vēl nav ieradušies, tāpēc īrniekiem ir laiks manevrēt un iespēja izvēlēties gan pēc cenas, gan pēc kvalitātes.
"Līdz vasaras beigām situācija tradicionāli kļūst saspringtāka: pieejamo variantu skaits samazinās, un īrnieki arvien biežāk ir spiesti izvēlēties no ierobežota piedāvājumu skaita. Atsevišķos periodos iespējams pat kvalitatīvu mājokļu deficīts – izvēle kļūst manāmi šaurāka. Dzīvokļu apskates notiek augstā tempā: uz vienu objektu var būt 3–5 potenciālie īrnieki dienā. Šis gads var būt rekordliels studentu skaita ziņā, jo 2007.–2008. gada paaudze, kam bija raksturīga augsta dzimstība, tagad tieši iestājas augstskolās," rezumē Ka Invest vadītājs.
Par KA Invest Group uzņēmumu grupu
KA Invest Group apvieno vairākus uzņēmumus, no kuriem lielākie ir KA Management un KA Invest Group. Grupā ietilpstošo uzņēmumu pamatdarbības virzieni ir dzīvojamo un komerctelpu īre, kā arī nekustamā īpašuma pārvaldīšana un apkalpošana. Īres portfeli dzīvojamo telpu segmentā galvenokārt veido vienu un divu istabu dzīvokļi, bieži vien studijas tipa, kas atrodas restaurētās vēsturiskās ēkās ar jaunām un mūsdienīgām inženierkomunikācijām.
Kopumā KA Invest Group īres piedāvājumā un pārvaldībā ir aptuveni 400 komforta un ekonomiskās klases dzīvokļi Rīgā – uz adresēm: Lastādijas iela 39, Ezera iela 18, Avotu iela 76, Bruņinieku iela 115, Viļānu iela 7 un Hāpsalas iela 12, kā arī astoņas komerctelpas pilsētas centrā.
Uzņēmumu grupas īpašnieks un vadītājs ir uzņēmējs no Izraēlas Aleksejs Kaškarovs, kuram ir vairāk nekā 15 gadu starptautiska darba pieredze īres nekustamā īpašuma jomā Izraēlā. Latvijā Aleksejs Kaškarovs savu darbību uzsāka 2010. gadā. KA Invest Group klienti Latvijā ir vietējie īrnieki ar zemiem un vidējiem ienākumiem.