Darbībai Rīgas ekonomisko īres mājokļu segmentā piemīt zināmi riski. Tomēr tā ir tāda pati uzņēmējdarbība, kurā ir svarīga rūpīga attieksme, gan izvēloties īrniekus, gan uzraugot dzīvokļu tehnisko stāvokli. Pat pandēmijas laikā šādiem objektiem bija augsts noslogojums, žurnālam m2 un portālam varianti.lv par to pastāsta privātais investors – Izraēlas pilsonis Aleksejs Kaškarovs, kurš jau 11 gadus Rīgā attīsta ekonomisko īres dzīvokļu segmentu un veiksmīgi pārvalda simtiem šādu piedāvājumu.

– Pirmās investīcijas nekustamajos īpašumos es veicu 2005.gadā Izraēlā, gūstot peļņu no to izīrēšanas – atceras Aleksejs Kaškarovs. – Pirku dzīvokļus, ja bija nepieciešams - remontēju, un izīrēju. Bizness bija samērā veiksmīgs. Tādējādi ieguvu jaunu profesionālo pieredzi un 2008.-2009.gadā jau sāku domāt par uzņēmējdarbības paplašināšanu citās valstīs, pētīju ārvalstu tirgus. Līdz tam es Latvijā nebiju bijis, neko daudz par to nezināju. Bet tā laika ekonomiskā krīze Latvijā tika plaši atspoguļota pasaulē. Es sāku meklēt informāciju par Latviju, mēģināju izprast, kas tajā notiek. Redzēju, cik krasi no 2007. līdz 2009.gadam kritušas nekustamo īpašumu cenas. Manuprāt, šis kritums bija neproporcionāli liels salīdzinājumā ar pašu ekonomisko krīzi. Tas nozīmēja, ka ir labs potenciāls nekustamā īpašuma tirgus izaugsmei nākotnē.

Protams, es redzēju arī problēmas, kas šeit bija, – fiksēts augsts bezdarba līmenis, cilvēku emigrācija, viņi meklēja labāku dzīvi ārvalstīs, lai arī netika dibināti jauni uzņēmumi, ieviesa jaunus nodokļus, piemēram, nekustamā īpašuma nodokli. Tie bija negatīvi faktori, bet es ticēju, ka nāks labāki laiki! Ticēju tādēļ, ka iepriekš jau biju pieredzējis vienu ekonomisko krīzi Izraēlā 2000.-2002.gadā (gan ne tik dziļu, kāda bija jums). Toreiz krīzē vissmagāk cieta augsto tehnoloģiju nozare, būvniecība un tūrisms. Krīzes pārvarēšanai bija vajadzīgi vairāki gadi. Līdzīgu scenāriju es paredzēju arī Latvijā, un varu teikt, ka nekļūdījos. Kā zināms, pirmie kucēni jāslīcina, tā notika arī ar manu pirmo nekustamā īpašuma pirkumu Latvijā. Mēs nopirkām koka māju ar 13 dzīvokļiem Rīgas Čiekurkalna apkaimē, uzsākām remontu. Bet ēkas tehniskais stāvoklis izrādījās daudzkārt sliktāks, nekā bijām domājuši. Kad pēc gada šo objektu pārdevām, neko nenopelnījām, un es biju priecīgs, šķiroties no tā (Smaida. – m2 )... Šo pirmo neveiksmi pārdzīvoju samērā viegli, jo par 13 dzīvokļu māju Rīgā biju samaksājis mazāk nekā par vienu īres dzīvokli Izraēlā.

– Kā veidojat savu īres dzīvokļu portfeli?



– Pirmajos gados kopā ar sadarbības partneriem dzīvokļus galvenokārt pirkām izsolēs, ko rīkoja tiesu izpildītāji. Pirkām lētus Rīgas dzīvokļus un namīpašumus, daudziem no tiem bija spēkā padomju laikā noslēgtie īres līgumi. Mūsu mērķis nebija spekulatīvi darījumi. Tolaik nevienu darījumu neveicām, lai iegūtu dzīvokli īpašumā, izliktu iemītniekus un to pārdotu. Mūs interesēja ilgetrmiņa ieguldījumi īres segmentā. Vēl joprojām mūsu mājās dzīvo iemītnieki, kas tur mitinās kopš pagājušā gadsimta 80.-90.gadiem.

Jau no paša sākuma mēs darbojāmies ekonomiskās klases dzīvokļu segmentā. Tam ir vairāki izskaidrojumi, tostarp arī ļoti pragmatiski: mums nebija tik daudz naudas, lai iegādātos lielā skaitā dārgus dzīvokļus. Šobrīd mūsu investīciju apmērs Rīgas dzīvokļu iegādē un remontā ir mērāms miljonos eiro, bet mēs iesākām vien ar dažiem simtiem tūkstošu. Augām kopā ar tirgus iz-augsmi, guvām pieredzi, dabūjām pirmos punus.

Sākotnēji nopirktajos dzīvokļos veicām vien nelielu remontu, galvenais bija, lai iemītnieki var tur dzīvot un maksātu īri. Lai piesaistītu kvalitatīvākus, atbildīgākus un maksātspējīgākus klientus, mums bija būtiski jāuzlabo dzīvokļu tehniskais stāvoklis. Mēs pacēlām savu kvalitātes standarta latiņu. Un, lai gan formāli mēs joprojām darbojamies ekonomisko īres dzīvokļu segmentā, mūsu piedāvajumu kvalitāte ir viena no labākajām.

– Cik dzīvokļu ir jūsu pārvaldījumā?



– Pašlaik mūsu portfelī ir ap 450 dzīvokļu Rīgā, to īres cenas svārstās no 125 līdz 350 eiro mēnesī, neieskaitot komunālos maksājumus. Vislētākie – nelieli dzīvokļi ar krāsns apkuri un labierīcībām kāpņu telpā. Visdārgākie – divistabu un trīsistabu dzīvokļi Rīgas centra vēsturiskajos namos.

Gribu pateikt, ka pat pandēmijas laikā mūsu dzīvokļu noslogojums sasniedza 96%. Kad ienācām Latvijas tirgū, daudzi konkurenti smīnēja par mums: proti, jastrādā ar bagātajiem klientiem, bet jūs pērkat grabažas. Laika gaitā mūsu stratēģija, kuras pamatā bija vietējie iedzīvotāji ar vidējiem un nelieliem ienākumiem, izrādījās dzīvotspējīga. Turklāt arī Rīgai, ceru, ir ieguvums – ir vairāk sakoptu nekustamo īpašumu. Pēdējo divarpus gadu laikā mēs esam kapitāli atjaunojuši gandrīz 150 dzīvokļu. Un vēl 140 dzīvokļos nomainījām krāsns apkuri pret gāzveida apkuri. Pagaidām mums vēl ir mājokļi ar krāsns apkuri, bet to īpatsvars sarūk. Pašlaik tas nav vairāk par 15% no mūsu kopējā piedāvājuma.

Mūsu tipiskais īres piedāvājums ir šāds: vienistabas un divistabu dzīvokļi bez mēbelēm renovētās ēkās, kurās atjaunotas fasādes un kāpņu telpas, remontēts jumts, nomainītas inženiertehniskās komunikācijas.

– Lai skaidrāk izprastu jūsu darbību, kurās vietās atrodas jūsu piedāvātie īres dzīvokļi?

– Namīpašumos Maskavas ielā 39, Ezera ielā 18, Bruņinieku ielā 115, Avotu ielā 76, Viļņu ielā 7, Hāpsalas ielā 12 un Lāčplēša ielā 35. Šeit atrodas vairums mūsu pārvaldīto dzīvokļu.

– Vai ir sarežģīti darboties galvaspilsētas ekonomiskās klases īres dzīvokļu segmentā?

– Ir dažas grūtības, bet mēs no darba nebaidāmies. Cenšamies rūpīgi izvēlēties īrniekus, katru, kas pagadās, nepieņemam, ar katru parunājam. Mums ir savi iekšējie standarti un ierobežojumi.

Pandēmijas laikā ir pieaudzis parādnieku skaits, bet tas notiek arī citos, daudz dārgākos segmentos. Tajā pašā laikā īrnieku mainība nav liela. Mēs veicam pētījumus, kādēļ cilvēki pārtrauc īres līgumus. Pēdējo gadu laikā ir vien daži atsevišķi gadījumi, kad īrnieki pārtrauc sadarbību, jo viņus neapmierina sadzīves apstākļi mūsu dzīvokļos. Tā kā mēs izīrējam dzīvokļus bez mēbelēm, mūsu īrnieki galvenokārt slēdz ilgtermiņa līgumus. Tas nodrošina īrnieku stabilitāti. Mēs rūpējamies par kārtību savos objektos: vismaz reizi gadā veicam ēku inspekciju. Uzraugām arī dzīvokļu tehnisko stāvokli un uzzinām par iemītnieku problēmām.

Kaut arī lielākā īrnieku daļa godprātīgi ievēro un pilda visus īres līguma noteikumus, arī mums kā jebkuram pakalpojumu sniegšanas biznesam nākas saskarties ar negodprātīgiem klientiem. Biežākās problēmas: dzīvokļu bojāšana, kā arī maksājumu disciplīnas neievērošana. Ir bijuši klienti, kas savas neizdarības cenšas aizēnot ar skandāla izraisīšanu presē vai sūdzībām dažādās iestādes, bieži vien pilnīgi bez iemesla. Šajos strīdos, kas notiek saistībā ar īres mājokļiem, ir kāda slēptā ēnas puse, kas daudz ko izskaidro. Vairāki mūsu īrnieki jau gadiem ilgi atrodas municipālo mājokļu rindā. Un šādi skandāli palīdz viņiem pavirzīties rindā uz priekšu.

Mums ir labas un stabilas attiecības ar tiem klientiem, kuri pilda līgumsaistības, mēs esam atvērti un atsaucīgi dažādu jautājumu risināšanā. Cenšamies radīt viņiem pēc iespējas ērtus sadzīves apstākļus. Mēs ievērojam savas līgumsaistības. Tamdēļ šobrīd mums ir 419 spēkā esoši īres līgumi. Turklāt vairākos brīvos dzīvokļos mēs veicam remontu.

Pagaidām jaunu dzīvokļu skaitu nepalielinām. Cenšamies nostabilizēties pašreizējā līmenī. Es pats ticu, ka Latvijā veidosies normāls eiropeisks tirgus, kur valsts beidzot pienācīgi regulēs īres tirgu, - tā, kā tas notiek citās Eiropas valstīs.