Īres mājokļu tirgu pirms pusgada iesaldēja apkures sezonas gaidas: komunālo maksājumu apmēri uzstādīja rekordus, kas var novest pie pieprasījuma krituma. Taču, kā situāciju komentē KA Invest Group uzņēmumu grupas vadītājs un īpašnieks Aleksejs Kaškarovs un īres dzīvojamo platību īpašnieks Grigorijs Sanders, ļaunākais jau ir aiz muguras. Viņi apliecina, ka šogad lieli satricinājumi nav gaidāmi: īres cenas, komunālo maksājumu apmēri un īrei piedāvāto dzīvokļu skaits saglabāsies iepriekšējā līmenī.

Komunālie maksājumi: ļaunākais ir aiz muguras

2022. gada septembrī temperatūras krišanās nekustamā īpašuma tirgū izraisīja lejupslīdi arī īres mājokļu tirgū. “Par nekustamo īpašumu īri bija vērojams intereses kritums un neliela panika. Taču, tiklīdz īrnieki saņēma pirmos rēķinus par oktobri un novembri, kļuva skaidrs, ka nekāda katastrofa nav notikusi. Apkurei izmantotās gāzes tarifi, ņemot vērā valsts atbalstu, ir samērā salīdzināmi ar pagājušā gada tarifiem,” skaidro Aleksejs Kaškarovs.

Izīrētāji dažādos veidos cīnījās par īrniekiem un gādāja, lai komunālie maksājumi saglabātos pieņemamā līmenī. Kāds samazināja gaisa temperatūra telpās par 1-2 grādiem, citi veica ēku un dzīvokļu kosmētisko un kapitālo remontu, apkures sistēmu renovāciju un remontu.

“Mūsu uzņēmums KA Invest Group trīs mēnešus pirms apkures sezonas ar iedzīvotāju piekrišanu izveidoja depozīta fondu apkurei - 1,5 eiro par kvadrātmetru, lai ziemā šos līdzekļus kompensētu. Tas palīdzēja samazināt slogu uz īrnieku budžetu. Mūsu mājās apkure šoziem nemaksāja 3-4 eiro kvadrātmetrā - ņemot vērā iekasēto depozītu, šo summu izdevās samazināt līdz 1,5 -2,5 eiro, kas ir ievērojami mazāk nekā pērn. Kopumā rēķins ir samazinājies par 40-50%,” atzīmē Aleksejs Kaškarovs.

Turklāt apkures sezonas laikā gāzes tarifi samazinājās divas reizes. Tagad gāzei ir vērojams arī akciju cenu kritums. Un ziema tuvojas beigām, tāpēc summas dzīvokļu rēķinos tikai samazināsies.

“KA Invest Group apkalpotajās mājās, ņemot vērā depozītu, kā arī veiktos remontdarbus māju siltināšanai, šoziem apkures rēķini bija pat mazāki nekā pērn,” piebilst Grigorijs Sanders.

Vienā no īpašumiem KA Invest Group bēniņus siltināja ar PAROC akmens vati. Šāda veida siltināšanai nav nepieciešama ilgstoša saskaņošana un projektēšana, kā tas ir, piemēram, ar fasādes siltināšanu. Divos citos KA Invest uzņēmumu grupas objektos, kur tas bija iespējams, tika veikta fasādes daļēja siltināšana un renovācija. Siltinātas arī daudzas arkveida eju sienas.

Aleksejs Kaškarovs atzīmē, ka paši iedzīvotāji ir kļuvuši taupīgāki. Siltumenerģijas patēriņš, salīdzinot ar pagājušo gadu, samazinājies par 15-30%. Un mājas ar gāzes apkuri galu galā ir izrādījušās ekonomiskākas nekā mājas, kas pieslēgtas “Rīgas Siltuma” apkurei.

Demogrāfiskā bumba

Pagājušā gada maijā-jūnijā divistabu dzīvokļu piedāvājumā tikpat kā nebija. Līdz rudenim bija vērojama pretēja tendence: vienistabas dzīvokļi bija pieprasīti, divistabu dzīvokļi daudzos objektos atbrīvojās.

Kopš janvāra pieprasījums pēc īres mājokļiem ir stabilizējies. “Cilvēki ir sapratuši, ka komunālie maksājumi ir izturami, un atkal ir sākuši meklēt dzīvokļus, ko īrēt. Aizpildījums ir atgriezies pirmskrīzes perioda līmenī un pašlaik ir 97%. Tukšo dzīvokļu ir mazāk nekā jūlijā un augustā. Divistabu dzīvokļi pieejami par 250 eiro plus summu par komunālajiem maksājumiem, ja dzīvokļi ir labā stāvoklī un ir mēbelēti, tad no 300 eiro. Cenas joprojām ir stabilas,” uzskata Aleksejs Kaškarovs.

Maksājumu disciplīna nav sliktāka kā iepriekšējos gados, atzīmē arī KA Invest līdzīpašnieks.

Īres mājokļu tirgū liela problēma ir demogrāfiskā bedre. “Pirms 12 gadiem, kad KA Invest uzsāka darbību Rīgā, šeit bija 673 tūkstoši iedzīvotāju, tagad tie ir 605 tūkstoši - par 10% mazāk. Mums ir darba pieredze dažādās valstīs, un es nevaru iedomāties nevienu citu galvaspilsētu Eiropā, kur iedzīvotāju skaits būtu tik ļoti samazinājies. Novērojam, ka darbaspējīgo Latvijas iedzīvotāju skaits īrnieku vidū galvaspilsētā gadu no gada samazinās. Arvien vairāk mājokļu īrē ārzemnieki – Indijas, Pakistānas, Ķīnas iedzīvotāji. Apmēram 6-7% īrnieku ir bēgļi no Ukrainas,” stāsta Grigorijs Sanders.

Pēdējo 20 gadu laikā Rīga bijušās PSRS galvaspilsētu sarakstā iedzīvotāju skaita ziņā no astotās pozīcijas ir noslīdējusi uz 13. vietu. "Ja tā turpināsies, mēs būsim pēdējie sarakstā," piebilst Sanders.

Situācija ar darbaspēka aizplūšanu uz ārvalstīm uz nekustamā īpašuma īres tirgu rada papildu spiedienu.

Īres dzīvojamo nekustamo īpašumu prognozes 2023. gadam

Pirms dažiem gadiem Latvijā bija daudz dzīvokļu īpašnieku, kuri savus īpašumu atstāja tukšus - “katram gadījumam”, ārzemēs strādājošie un dzīvojošie pameta dzīvokļus un tos neizīrēja. Šoziem šādi mājokļi tika vai nu izīrēti, vai pārdoti, kas ietekmēja nekustamo īpašumu piedāvājumu.

Lai gan pēdējā laikā ir fiksēts pieprasījuma pieaugums pēc īres mājokļiem, cenu pieaugums šajā segmentā netiek prognozēts. “Es pieņemu, ka cenas pieaugs ekonomiskajās jaunbūvēs. Bet šādas ēkas ir ne vairāk kā 10% no tirgus. Pārējais īres dzīvojamo māju fonds ir vecas ēkas, kurās, ņemot vērā demogrāfisko situāciju, cenu kāpums nav gaidāms. Turklāt komunālie maksājumi, salīdzinot visas trīs Baltijas valstu galvaspilsētas, Rīgā bija un saglabājas visaugstākie. Tallinā tika renovētas daudzas pirmskara mājas un padomju ēkas, Viļņā ir mazāk pirmskara māju, bet vairāk jaunu ēku. Turklāt, pateicoties augstas klases biroju attīstībai, kaimiņvalstu galvaspilsētās vērojama nevis iedzīvotāju aizplūšana, bet gan iedzīvotāju pieplūdums, kas ietekmē nekustamo īpašumu vērtību.

"No vienas puses, inflācija palielina visas cenas, no otras puses, mēs esam demogrāfiskā bedrē un mums ir tik daudz cilvēku, cik mums ir," secina īres mājokļu īpašnieks.

Ilgākā termiņā īres mājokļu tirgu piemeklēs vēl viena problēma - darbaspējīgo Latvijas iedzīvotāju skaits tikai samazināsies. Ja tuvāko 10 gadu laikā Latvija nepiesaistīs 100-200 tūkstošus ārvalstnieku vai nerisinās reemigrācijas problēmu, tad nekustamo īpašumu krīze Latvijā ir neizbēgama. Rīgu piemeklēs tāds pats liktenis kā Detroitu Amerikā, kur apkaimes ir izmirušas, praktiski nav nodarbinātības, kā rezultātā zeļ noziedzība.