Rīga-Tallina-Viļņa. Īres nekustamo īpašumu tirgus salīdzinājums Baltijas valstīs
Nekustamā īpašuma tirgus pārstāvji pastāsta, kā enerģētiskā krīze un karš Ukrainā ir ietekmējis īres nekustamo īpašumu tirgu Baltijas valstu galvaspilsētās. Kādas tendences ir saglabājušās? Ko varam gaidīt nākotnē?
Latvija – stabils un lēts tirgus
Hipotekāro kredītu likmju kāpums, strauji augoša inflācija, kas ietekmē pārtikas preču un pamatvajadzību cenas, nenoteiktība – tās ir problēmas, ar kurām saskaras visu trīs Baltijas valstu iedzīvotāji. Taču nekustamā īpašuma tirgus uz šīm izmaiņām reaģē dažādi.
Latvija īres cenu ziņā vēl joprojām ir viena no pieejamākajām galvaspilsētām Eiropā. Viļņā vairs nav iespējams noīrēt mājokli pat par 300-350 eiro, savukārt Tallinā – par 400-450 eiro.
Kā stāsta KA Invest Group uzņēmumu grupas īpašnieks un vadītājs Aleksejs Kaškarovs, Latvijas galvaspilsētas nomalē vēl joprojām ir pieejami dzīvokļi - vienistabas jeb studio tipa, kurus ir iespējams noīrēt par 200 eiro (bez komunālajiem maksājumiem). “Runa ir par dzīvokļu ar ērtībām īres tirgu. Pie mums, atšķirībā no Tallinas un Viļņas, vēl aizvien ir sastopami piedāvājumi dzīvokļiem ar daļējām ērtībām. Bet cenu nobīde ir vērojama visos segmentos – padomju laika, renovētajos un jaunajos mājokļos,” viņš atzīmē.
Pirmkārt, zemās cenas liecina, ka iedzīvotāju maksātspēja Latvijā ir zemāka. Iedzīvotāju aizplūšana uz ārvalstīm vēl joprojām turpinās, lai gan emigrācija nav tik izteikta kā pirms 10 gadiem. “Latvija atpaliek gan dzīves līmeņa, gan ienākumu ziņā. Otrs iemesls ir nepietiekami novērtētais mājokļu tirgus. Tā rezultātā piedāvājums vēl aizvien pārsniedz pieprasījumu,” atzīmē Kaškarovs.
Rudenī ir vērojams īres divistabu dzīvokļu trūkums. Viens no iemesliem ir tas, ka Latvijā arvien ierodas bēgļu ģimenes, kas parasti ir divas paaudzes. “Es katru dienu runāju ar potenciālajiem īrniekiem. Tendence ir tāda, ka līdz 50% zvanītāju (un situācija kopš pavasara nav mainījusies) ir ukraiņi. Lai gan KA Invest Group izīrē nemēbelētus dzīvokļus, tos izvēlas arī ukraiņu ģimenes, kuras slēdz līgumus uz gadu. Varam secināt, ka cilvēki ir atraduši darbu un vēlas šeit palikt,” piebilst eksperts.
Daļēji Latvijas atpalicība cenu līmenī ir saistīta ar atbilstošu A klases biroju skaita trūkumu atšķirībā no kaimiņvalstu galvaspilsētām, kā rezultātā Latvijā ienāk mazāk starptautisko uzņēmumu un augsti kvalificētu speciālistu, kas uzlabotu kopējo maksātspējas līmeni. “Tallinā ir A klases biroju telpas, kuras izmanto pat 15 000 darbinieku. Šie cilvēki ierodas valstī un meklē sev mājokli, maksā nodokļus, kā arī veic pirkumus. Latvijā, lai arī neredzam problēmas ar transportu un 20-30 minūšu laikā ir iespējams nokļūt jebkurā mikrorajonā, biroju rajonu attīstība diemžēl ir tikai sākuma stadijā,” atzīmē Kaškarovs.
Trīs iemesli, kāpēc Rīgas tirgum ir liels potenciāls
Kopumā Rīgā mājokļu īres tirgus ir iesaldēts un savā ziņā kopē nekustamo īpašumu pārdošanas tirgu. Lai gan ir pagājis ilgs laiks kopš nekustamā īpašuma tirgū ir izveidojies burbulis (un Latvijā tas bija lielāks nekā pārējās Baltijas valstīs), kreditēšana vēl aizvien nav pilnībā atguvusies, un Rīgas īres tirgus ir nenovērtēts. "Īres tirgus ievērojami atpaliek no pārējām Baltijas valstīm, galvenokārt cenu un nedaudz arī kvalitātes ziņā," saka Aleksejs Kaškarovs, KA Invest Group īpašnieks un vadītājs.
Vēl viens iemesls, kāpēc Latvijas nekustamo īpašumu tirgus atpaliek no kaimiņvalstu tirgiem, ir 2018. gadā aizsāktā “cīņa” starp bankām un jebkādām ārvalstu investīcijām. Dažādi ierobežojumi likuši daudziem labiem investoriem pārtraukt ieguldīt līdzekļus Rīgā. Tas notiek ne tikai ar investīcijām no NVS valstīm, bet tiek kavētas arī investīcijas, kuras ir gatavas ieguldīt Izraēlas, Lielbritānijas un Šveices uzņēmēji. Kad Latvijas Banka un valdība pārstās mākslīgi kavēt investīciju pieplūdumu, Rīgai ir visas iespējas sadzīt un apsteigt citas galvaspilsētas. Un tam ir vairāki iemesli: pirmkārt, Rīga ir lielākā pilsēta Baltijas valstīs, otrkārt, Rīga ir transporta mezgls, treškārt, Rīga ir apsteigusi savus kaimiņus piesaistīto ārvalstu tūristu skaita ziņā. Tāpat pozitīva loma var būt ienākumu nodokļa nulles likmei, kurai līdzīga ir ieviesta un jau vairākus gadus darbojas Igaunijā.
Karstā Tallina
Pēc daudzu ekspertu domām, Igaunijas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgus ir ievērojami pārkarsēts. Pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, ir izplatīts deficīts. Un tas attiecas uz visiem segmentiem bez izņēmuma. Pēc šā gada maija pētījumu rezultātiem Igaunija ir kļuvusi par Eiropas Savienības rekordisti inflācijas pieauguma tempu ziņā – vairākus mēnešus tā ir pārsniegusi pat 20%. Savu ietekmi izrāda pandēmijas laikā emitētā nauda un joprojām atvieglotie finansēšanas nosacījumi. Dzīvokļu cenas pieaugušas pavasarī un vasaras sākumā, taču pēdējo mēnešu laikā tās ir šķietami iesaldētas. Rudenī cenu kāpums apstājās un tirgus ir stabilizējies.
Pēc Igaunijas uzņēmuma Profil Invest eksperta Dmitrija Zvjaginceva domām, īres mājokļu segmentā ir vērojams īpašs spiediens. Būtiska ietekme ir bēgļiem no Ukrainas, kas ierodas Igaunijā, kā arī jaunajiem iedzīvotājiem, kas ierodas no Krievijas. Un, ja pirmie izvēlas salīdzinoši lētus īres dzīvokļus, tad otrā kategorija bieži vien ir vērsta uz dārgāku mājokļu izvēli. Līdz ar to Tallinā trūkst lētu vienistabas un divistabu dzīvokļu, un cenas ir pieaugušas vidēji par 20-25 procentiem. “Pašlaik vienistabas dzīvokli pilsētas mikrorajonā var noīrēt par 400-500 eiro mēnesī, savukārt divistabu dzīvoklis izmaksās 600-700 eiro. Tradicionāli, slēdzot līgumu, īres maksai tiek pieskaitīti komunālie maksājumi un samaksa par māklera pakalpojumiem. Pilsētas centrā minimālās dzīvokļa īres izmaksas būs par vienu vai diviem simtiem eiro lielākas, savukārt griesti pārsniedz 1000 eiro mēnesī,” stāsta Zvjagincevs.
Uz šī fona Tallinā veidojas iepriekš mazattīstītais īres mājokļu tirgus. Ar šo produktu klajā nāk daudzi attīstītāji, taču izaugsmi kavē būvniecības izmaksu pieaugums, kā arī augstās attīstīšanas vietu izmaksas. Neskatoties uz to, īres mājokļu segments ir atzīts par vienu no perspektīvākajiem Igaunijas galvaspilsētā, bet tas tomēr neizslēdz nekustamā īpašuma tirgus korekciju vai pat sabrukumu gaidāmajā ziemā.
Lietuva: īres mājokļu cenas nepārtraukti turpina pieaugt
Lietuvā, tāpat kā pārējās Baltijas valstīs, cenas aug nemitīgi. Cenu kāpums nav saudzējis arī īres tirgu. Saskaņā ar Lietuvas Statistikas departamenta datiem, gada laikā dzīvojamo nekustamo īpašumu īres cenas ir pieaugušas visās lielākajās Lietuvas pilsētās. Visvairāk par īri maksā Viļņas iedzīvotāji.
Vidējā cena Viļņā ir 9-10 eiro par kvadrātmetru. Standarta divistabu dzīvoklis ar 50 kvadrātmetru platību Viļņā maksā vidēji 500 eiro mēnesī, lai gan gadu iepriekš tas būtu maksājis 466 eiro.
Tirgus ir saskāries ar lielām problēmām. Viena no tām ir bēgļu pieplūdums no Ukrainas, kas ir veicinājis krasu piedāvājuma kritumu gada sākumā. Piedāvājuma trūkums ir nesis sev līdzi vēl vienu problēmu – īres cenas ir pieaugušas līdz rekordlīmenim. Tagad tās ir sasniegušas savu maksimumu, taču speciālisti ziņo, ka, tuvojoties ziemai, komunālo maksājumu pieauguma dēļ izmaksas par īri nedaudz samazināsies. Ir parādījusies arī cita tendence: Viļņā jauni mājokļi tiek izīrēti vien dažu stundu laikā. Arī tas ir izraisījis 20% īres maksas pieaugumu šajā tirgus segmentā. Rudenī piedāvājumā sāka parādīties vairāk mājokļu, taču cenas nav samazinājušās.
Latvija – stabils un lēts tirgus
Hipotekāro kredītu likmju kāpums, strauji augoša inflācija, kas ietekmē pārtikas preču un pamatvajadzību cenas, nenoteiktība – tās ir problēmas, ar kurām saskaras visu trīs Baltijas valstu iedzīvotāji. Taču nekustamā īpašuma tirgus uz šīm izmaiņām reaģē dažādi.
Latvija īres cenu ziņā vēl joprojām ir viena no pieejamākajām galvaspilsētām Eiropā. Viļņā vairs nav iespējams noīrēt mājokli pat par 300-350 eiro, savukārt Tallinā – par 400-450 eiro.
Kā stāsta KA Invest Group uzņēmumu grupas īpašnieks un vadītājs Aleksejs Kaškarovs, Latvijas galvaspilsētas nomalē vēl joprojām ir pieejami dzīvokļi - vienistabas jeb studio tipa, kurus ir iespējams noīrēt par 200 eiro (bez komunālajiem maksājumiem). “Runa ir par dzīvokļu ar ērtībām īres tirgu. Pie mums, atšķirībā no Tallinas un Viļņas, vēl aizvien ir sastopami piedāvājumi dzīvokļiem ar daļējām ērtībām. Bet cenu nobīde ir vērojama visos segmentos – padomju laika, renovētajos un jaunajos mājokļos,” viņš atzīmē.
Pirmkārt, zemās cenas liecina, ka iedzīvotāju maksātspēja Latvijā ir zemāka. Iedzīvotāju aizplūšana uz ārvalstīm vēl joprojām turpinās, lai gan emigrācija nav tik izteikta kā pirms 10 gadiem. “Latvija atpaliek gan dzīves līmeņa, gan ienākumu ziņā. Otrs iemesls ir nepietiekami novērtētais mājokļu tirgus. Tā rezultātā piedāvājums vēl aizvien pārsniedz pieprasījumu,” atzīmē Kaškarovs.
Rudenī ir vērojams īres divistabu dzīvokļu trūkums. Viens no iemesliem ir tas, ka Latvijā arvien ierodas bēgļu ģimenes, kas parasti ir divas paaudzes. “Es katru dienu runāju ar potenciālajiem īrniekiem. Tendence ir tāda, ka līdz 50% zvanītāju (un situācija kopš pavasara nav mainījusies) ir ukraiņi. Lai gan KA Invest Group izīrē nemēbelētus dzīvokļus, tos izvēlas arī ukraiņu ģimenes, kuras slēdz līgumus uz gadu. Varam secināt, ka cilvēki ir atraduši darbu un vēlas šeit palikt,” piebilst eksperts.
Daļēji Latvijas atpalicība cenu līmenī ir saistīta ar atbilstošu A klases biroju skaita trūkumu atšķirībā no kaimiņvalstu galvaspilsētām, kā rezultātā Latvijā ienāk mazāk starptautisko uzņēmumu un augsti kvalificētu speciālistu, kas uzlabotu kopējo maksātspējas līmeni. “Tallinā ir A klases biroju telpas, kuras izmanto pat 15 000 darbinieku. Šie cilvēki ierodas valstī un meklē sev mājokli, maksā nodokļus, kā arī veic pirkumus. Latvijā, lai arī neredzam problēmas ar transportu un 20-30 minūšu laikā ir iespējams nokļūt jebkurā mikrorajonā, biroju rajonu attīstība diemžēl ir tikai sākuma stadijā,” atzīmē Kaškarovs.
Trīs iemesli, kāpēc Rīgas tirgum ir liels potenciāls
Kopumā Rīgā mājokļu īres tirgus ir iesaldēts un savā ziņā kopē nekustamo īpašumu pārdošanas tirgu. Lai gan ir pagājis ilgs laiks kopš nekustamā īpašuma tirgū ir izveidojies burbulis (un Latvijā tas bija lielāks nekā pārējās Baltijas valstīs), kreditēšana vēl aizvien nav pilnībā atguvusies, un Rīgas īres tirgus ir nenovērtēts. "Īres tirgus ievērojami atpaliek no pārējām Baltijas valstīm, galvenokārt cenu un nedaudz arī kvalitātes ziņā," saka Aleksejs Kaškarovs, KA Invest Group īpašnieks un vadītājs.
Vēl viens iemesls, kāpēc Latvijas nekustamo īpašumu tirgus atpaliek no kaimiņvalstu tirgiem, ir 2018. gadā aizsāktā “cīņa” starp bankām un jebkādām ārvalstu investīcijām. Dažādi ierobežojumi likuši daudziem labiem investoriem pārtraukt ieguldīt līdzekļus Rīgā. Tas notiek ne tikai ar investīcijām no NVS valstīm, bet tiek kavētas arī investīcijas, kuras ir gatavas ieguldīt Izraēlas, Lielbritānijas un Šveices uzņēmēji. Kad Latvijas Banka un valdība pārstās mākslīgi kavēt investīciju pieplūdumu, Rīgai ir visas iespējas sadzīt un apsteigt citas galvaspilsētas. Un tam ir vairāki iemesli: pirmkārt, Rīga ir lielākā pilsēta Baltijas valstīs, otrkārt, Rīga ir transporta mezgls, treškārt, Rīga ir apsteigusi savus kaimiņus piesaistīto ārvalstu tūristu skaita ziņā. Tāpat pozitīva loma var būt ienākumu nodokļa nulles likmei, kurai līdzīga ir ieviesta un jau vairākus gadus darbojas Igaunijā.
Karstā Tallina
Pēc daudzu ekspertu domām, Igaunijas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgus ir ievērojami pārkarsēts. Pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, ir izplatīts deficīts. Un tas attiecas uz visiem segmentiem bez izņēmuma. Pēc šā gada maija pētījumu rezultātiem Igaunija ir kļuvusi par Eiropas Savienības rekordisti inflācijas pieauguma tempu ziņā – vairākus mēnešus tā ir pārsniegusi pat 20%. Savu ietekmi izrāda pandēmijas laikā emitētā nauda un joprojām atvieglotie finansēšanas nosacījumi. Dzīvokļu cenas pieaugušas pavasarī un vasaras sākumā, taču pēdējo mēnešu laikā tās ir šķietami iesaldētas. Rudenī cenu kāpums apstājās un tirgus ir stabilizējies.
Pēc Igaunijas uzņēmuma Profil Invest eksperta Dmitrija Zvjaginceva domām, īres mājokļu segmentā ir vērojams īpašs spiediens. Būtiska ietekme ir bēgļiem no Ukrainas, kas ierodas Igaunijā, kā arī jaunajiem iedzīvotājiem, kas ierodas no Krievijas. Un, ja pirmie izvēlas salīdzinoši lētus īres dzīvokļus, tad otrā kategorija bieži vien ir vērsta uz dārgāku mājokļu izvēli. Līdz ar to Tallinā trūkst lētu vienistabas un divistabu dzīvokļu, un cenas ir pieaugušas vidēji par 20-25 procentiem. “Pašlaik vienistabas dzīvokli pilsētas mikrorajonā var noīrēt par 400-500 eiro mēnesī, savukārt divistabu dzīvoklis izmaksās 600-700 eiro. Tradicionāli, slēdzot līgumu, īres maksai tiek pieskaitīti komunālie maksājumi un samaksa par māklera pakalpojumiem. Pilsētas centrā minimālās dzīvokļa īres izmaksas būs par vienu vai diviem simtiem eiro lielākas, savukārt griesti pārsniedz 1000 eiro mēnesī,” stāsta Zvjagincevs.
Uz šī fona Tallinā veidojas iepriekš mazattīstītais īres mājokļu tirgus. Ar šo produktu klajā nāk daudzi attīstītāji, taču izaugsmi kavē būvniecības izmaksu pieaugums, kā arī augstās attīstīšanas vietu izmaksas. Neskatoties uz to, īres mājokļu segments ir atzīts par vienu no perspektīvākajiem Igaunijas galvaspilsētā, bet tas tomēr neizslēdz nekustamā īpašuma tirgus korekciju vai pat sabrukumu gaidāmajā ziemā.
Lietuva: īres mājokļu cenas nepārtraukti turpina pieaugt
Lietuvā, tāpat kā pārējās Baltijas valstīs, cenas aug nemitīgi. Cenu kāpums nav saudzējis arī īres tirgu. Saskaņā ar Lietuvas Statistikas departamenta datiem, gada laikā dzīvojamo nekustamo īpašumu īres cenas ir pieaugušas visās lielākajās Lietuvas pilsētās. Visvairāk par īri maksā Viļņas iedzīvotāji.
Vidējā cena Viļņā ir 9-10 eiro par kvadrātmetru. Standarta divistabu dzīvoklis ar 50 kvadrātmetru platību Viļņā maksā vidēji 500 eiro mēnesī, lai gan gadu iepriekš tas būtu maksājis 466 eiro.
Tirgus ir saskāries ar lielām problēmām. Viena no tām ir bēgļu pieplūdums no Ukrainas, kas ir veicinājis krasu piedāvājuma kritumu gada sākumā. Piedāvājuma trūkums ir nesis sev līdzi vēl vienu problēmu – īres cenas ir pieaugušas līdz rekordlīmenim. Tagad tās ir sasniegušas savu maksimumu, taču speciālisti ziņo, ka, tuvojoties ziemai, komunālo maksājumu pieauguma dēļ izmaksas par īri nedaudz samazināsies. Ir parādījusies arī cita tendence: Viļņā jauni mājokļi tiek izīrēti vien dažu stundu laikā. Arī tas ir izraisījis 20% īres maksas pieaugumu šajā tirgus segmentā. Rudenī piedāvājumā sāka parādīties vairāk mājokļu, taču cenas nav samazinājušās.
Piedāvājuma pieauguma cēloņi ir saistīti arī ar bēgļiem - daudzi no viņiem pēc vairākiem mēnešiem svešā zemē tomēr ir atgriezušies mājās vai pārcēlušies uz citu ES valsti. Tirgū varētu parādīties dzīvokļi, kuru īpašnieki tos joprojām ir turējuši tukšus. Vēl viens iemesls ir tas, ka, pieaugot procentu likmēm, kredīti kļūst mazāk pieejami un hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumi pārsniedz īres maksu, lai gan agrāk izdevīgāk bija uz kredīta iegādāties pašam savu mājokli.